近日，谢总接受了《东方精英》专访，就本届家博会、开发商如何“过冬迎春”、2012年楼市走势等话题发表了自己的看法，并介绍了百隆正在开发的项目——宁波财富中心。

家博会“冷场” 意料之中

    对于刚刚“冷清”收场的家博会，谢总很淡定：“这是在我们的意料之中的事情，毕竟楼市低迷从去年下半年就开始了，不会因为这次的家博会有多大改变。因为房地产行业是‘牵一发而动全身’的行业，与它紧密相关的上下游产业起码有五十几个，而家居、家装更是首当其冲，所以此次家博会上，设计师比客户还多便不足为奇了。”

   谢总表示，其实2011年一整年的调控都很严厉，但是楼市的整个发展走势还是非常不错的，房价略有涨势并基本保持稳定，销售总量比2010年要好。拿万科来说，仅仅用了三个季度就完成了2010年度的销售指标。但是2011年第四季度一开始，开发商们便马上感觉到一股“强冷空气”，为什么这时行情就不好了呢？关键还在于银根太紧，特别是银行取消了首套房优惠利率。本来首套房购房者可以享受贷款利率七折优惠，但自10月份后，所有银行不仅取消了这项优惠，甚至又将基准利率上浮了10%-20%。而在限购、限贷政策下，改善型需求与投资需求基本“跑路”，我们能抓住的也只有刚需，但是因为这样的金融政策，所以把刚需也“浮”走了。

    不过，这届家博会也释放出一些利好信号——刚需开始活跃了。自今年2月份以来，中央政府为了使房地产市场继续健康发展，鼓励与支持首次购房者，因而出台了灵活的微调政策，比如恢复首套房三成首付与基准利率下浮的政策。近日，更有几家银行恢复了首套房贷利率八五折的优惠，所以楼市的刚需又开始呈现出活跃的景象。

抓住时机 做好二到三年的过冬准备

   对于家博会释放出的信号，谢总表示，开发商应该抓住时机，及时清理存量房产，做好二到三年的过冬准备。“现在楼市有些许回暖的态势实在来之不易，作为开发商，绝不能认为像2009年那样的反弹、大涨的时机又快要到来，因为今年两会上中央政府发出的声音依然是‘坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归’，所以房地产行业的黄金时代已一去不复返。现在的大势很明确——房价要一步跌到位，，全力‘讨好’购房者，快速去化存量房，这才是2012年开发商的营销策略。”

   对于房地产市场回归合理价位，谢总在其搜房博客上也提到，“房价下跌应该有三个阶段，第一阶段是虚跌阶段，也就是开发商忽悠跌价，找几套房源作特价房而已；第二阶段是心理价位下跌阶段，也就是开发商原来预期的房价市场已不能接受，比如开盘想卖单价1万5的，最后1万2、3也卖了，但是对市场的成交价而言，只能说涨幅下来了，但总体房价还是基本保持稳定的；第三阶段就是实质性跌价，市场在‘高压’政策下，完全供大于求，开发商为抢市场份额，开始以价换量。而现在楼市已经进入了实质性跌价阶段”。

    而正是基于公司高层对行情走势的精确预判，百隆房产早就从去年10月起就开始清理旗下“库存”：小城花园、小城春秋两个小区车库、车位一次性降价清盘；位于余姚丈亭的诺丁山郡已全部售罄，而其很可能是宁波第一个全部卖光的大型山水纯别墅项目。谢总表示，对于企业经营而言，最关键的是拥有持续的现金流，这就像人的血液，一旦断了，公司就可能无法继续生存。

听总理的话 准确把握市场

   “开发商想活得滋润，就要听总理的话”—— 一直以来，谢总对于每季度中央经济工作会议的内容都做了较为深刻的研究与分析。怎么叫听总理的话呢？比如百隆房产在三江口的现房楼盘——东外滩公寓，目前价位在26000—28000元/平方米，其实这个楼盘最贵的时候卖到过42000元/平方米，其不仅地段上佳 ，立面采用昂贵的花岗石干挂工艺，而且小区还拥有高标准的百隆俱乐部，内有24小时恒温游泳池、动感健身房、斯诺克台球室等丰富的娱乐休闲配套。

   但是，为响应中央号召，经过综合考虑，百隆房产决定将东外滩公寓最后10套楼层与户型极好的白坯大户型在现价基础上打六折出售，因此不少客户动了心，目前已售4套。而对于该楼盘还余下的100余套精装小户型，谢总也有独特的想法。他认为，鉴于东外滩公寓地处闹市，交通便利，不仅与和丰创意广场咫尺之遥，距离天一广场与老外滩也非常近，因此有租房需求的人尤其是外籍人士肯定不会少。所以，将这些小户型配齐家具对外出租，公司不仅可以定期获得一笔可观的收入，而且也相当于持有了一笔优质的固定资产。

   “五年之后，房价还是会上涨，但这个上涨是合理的”。谢总说的合理指的是房价涨幅的平均值最好在GDP之下、CPI之上。但现在开发商与购房者不要抱着投机的心态，因为未来政策层面的不确定性实在太多。“其实现在已经实施的宏观调控政策还是‘手下留情’的，如果政府下定决心执行房产交易过程中20%的差额所得税与累进制的土地增值税，那市场中的投机者肯定无路可走。

    而当前开发商的经营策略可以是：80%的土地量做刚需项目，10%—20%做豪宅，当然，这部分豪宅是在开发商有足够资金、有信心打造卓越产品的情况下去做的。现在的宏观调控政策，打压的基本是豪宅，特别是（类）别墅项目。为什么现在豪宅受伤特别深呢？因为买得起的人已经被剥夺了入市的权利。所以现在如果还一味地开发豪宅，市场就会越做越小。只有紧跟形势，多建设中低价位的普通住宅，去满足市场的刚性需求，开发商才能活得滋润，不会时时被资金链所困，我觉得，这应该是2012年以及接下来几年房产开发的策略。”

宁波财富中心——宁波新地标

    其实谢总在进入百隆之前，便和房地产行业已经结下了不解之缘，因为他在毛纺厂、第二针织厂做厂长时，就已经在基建这一块积累了不少经验。后来在百隆房产，又开发了小城花园、小城春秋、诺丁山郡庄园、东外滩公寓、阳光威尼斯等住宅项目，而目前正在建设中的“宁波财富中心”，正是谢总从工业地产到住宅地产再到商业地产又一次努力尝试的结果。

    作为百隆房产的转型力作，宁波财富中心可谓地理位置绝佳，其位于江东北路“东外滩商圈”核心地段，与宁波书城、和丰创意广场咫尺之遥，配套非常成熟。项目总用地面积约2.5万平方米，总建筑面积地上约10万平方米，地下3.8万平方米，总层数地上38层，地下2层，建筑高度188米，是目前三江口建筑群中单体规模最大、建筑高度最高的建筑，并被列为市“中提升战略”重点项目，也是宁波市重点工程建设项目。

    因为宁波财富中心采用全钢结构，所以施工难度较大。但是谢总对它充满了信心，他说给这个项目的定位有两个，一个是“城市展厅”，另一个是“董事长社交平台”，所以其必然会成为宁波的地标建筑。因为在主楼里面，不仅特别设计了10.5米的双层挑高大堂，1500平方米的顶层俱乐部，还有董事长专属电梯直达办公层，私密性绝佳。

   而对于环绕主楼的六栋独栋商业体，谢总坦言，现在商业发展正趋向电子商务时代，越来越多的人喜欢在网上购物，但是在网上下单之前，还是会去实体店比比价格，看看实物与质量。所以这些独栋商业便可以以“城市展厅”的形态出现，比如现在的汽车4S店多在郊区，消费者看车不大方便，但如果把它们都集中放在这里展示，不仅档次较高，且因地段所带来的人流量也绝对不会低。

    在谈到财富中心的定价时，谢总说了三个参考因素，第一个是其周边住宅及商业的成交均价；第二个是其周边楼盘的拆迁成本；第三个是其地段，看来宁波财富中心未来的定价应该在一个较为合理的价位。而在其建成后，也必然会成为三江口乃至甚至宁波的地标建筑。