百隆房产总经理 谢耀生

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市场定价符合心理价位 刚需累积爆发促市场活跃

对于目前两个月房地产市场成交节节攀升的情况，谢总认为宁波楼市从整体来讲，在浙江省三个大城市宁波楼盘的价格相对来讲是比较温和的。09年下半年和2010、2011年严厉的宏观调控，宁波跟全国各地的房地产一样受到了严厉的打击，成交量下滑到了冰点状态。

谢总表示目前宁波正在慢慢变成移民城市，人口增加比较快。跟其他城市相比，由于宁波城市化建设的步伐的加快，相对来讲外地人口聚集量也比较高。由于房价相对于温州和杭州来讲理性一点。宁波房地产开发企业都比较听从中央政府的号召，回归理性的房价体现得比较早。由于价格回归到了刚性老百姓的心理价格，所以就有人进入到了楼市，谢总把这种现象称之为“楼市的早期复苏”。谢总认为复苏期有个漫长的过程，基本上是这样一个状况，入市的主流是绝对的刚性，成交房源基本上是低总价的刚性产品，也就是目前说的七十到九十平方米的住宅。这些都是婚房和刚刚到宁波准备落户的新宁波人，这个需求量是相当大的。

由于这两年来调控对楼市的挤压和打压，刚性积累到了一定爆发程度。目前宁波市场是活跃的，总体是以极端刚性产品成交量为主，成交价格基本在一万到一万五的均价水平，非常符合楼市四个发展周期的复苏期。慢慢由于以价换量的状况维持到一定程度以后，成交量开始不断上升，变成量升价稳的状况。在量升价稳的情况下，很多改善性需求也进来了。因为一直在等，房价跌不下去了，因为成交量一直挺在这里，造成了一些专家称之为的“恐慌性需求”，恐慌性需求出来就带出不同成分的需求，一是改善性的需求，另外一个是超前性的。这样的客户一进来，市场就开始活跃。

成交量将继续复苏 但楼市仍无法回到高升期

谢总认为房价现在还没有到往上升的时候，但是成交量会慢慢复苏。因为市场经济很简单，供需矛盾，目前每个城市都是供应量大大多于需求量。所以现在开发商还是很聪明，还是以低价入市，现在很多开发商基本在保本，甚至是亏损，他也要出手。因为这里面有这样的问题，过去的开发商都是拼规模，对内部的质量不考虑，我这里讲的质量是强调企业的资产质量，并不是说开发楼盘的质量。开发楼盘的质量早就开始重视起来了，特别是宁波地区的各种规章制度对楼盘的建设质量还是很重视的。

往往开发商对自己的资产质量没有考虑，因为过去我们只要有土地就能赚钱，所以大家拼规模。但目前的形势是你的资产质量一定要好，如果说你的资产负债率高于80%的话，这个开发企业是非常非常难过日子的，可以说是度日如年。如果说这个开发商资产负债率超过百分之一百，这种企业他们现在融资都是用信托。但用了他们的资金以后，等于是吃鸦片，会上瘾了，以后只能继续借。而且他的利息是非常高的，一般融资成本在15%以上。

对于下半年的楼市，谢总表示自己还不是非常乐观。因为在限贷与限购政策不完全改良的情况下，要使楼市火爆，楼市完全进入到高升期或者从恢复期到上涨期是不可能的。只能在漫长的平台期上波动。在极端刚性增加量的情况下这是可以计算出来的，不可能有比较长的持久性，现在刚性的放量是由于两年的压迫，哪里有压迫哪里有反抗，压了两年最近爆发出来的量大家都看到了，但是这个量可持久性是有问题的，不一定会持久，要持久必须要有政策配套。如果说限购性不改良这种需求很难再次爆发。

开发商定价渐趋理性 楼市仍处于脆弱时期

关于这两个月出现日光盘，购房者彻夜排队的现象，谢总认为都是一段时间的事情。这些楼盘的开发商本身心理调整好了，隔壁的楼卖得很好，开发商要马上收到钱，想把这个楼快速的消化掉。开发商如果对后市非常看好的话绝对不会低价出售，为什么低价出售呢？既然下半年会好，肯定会一万八，一万六卖得这么好这我就一万八！现在不是这样，他一万六，我就要一万三千五，由于比它便宜了两千五，所以一夜就卖完。你想想看，一个楼盘，一万三千五，一个是一万六，一万六卖两年还不能卖完，一万三千五一个星期就卖完了，现在是现金为王的时代，而且他的钱都是15%-20%借来的，如果按照15%、20%，两年的话一万三千五就变成了一万八千每平方米，还不如现在就卖一万三千五，然后就可以把钱马上还掉给信托公司，做人也爽快，而且也成功了。一万三千五，他成本算下来不亏，稍微有一点利润，心里就打下了很好的基础，我总归是没有亏损，资产没有缩水。如果说你一万六买了，开盘的时候给你卖了二十套，然后就不动了。这个时候不是你心态不好，银行的心态也不好了，马上就逼你，你现在资金不行，回笼资金不够，你还要动脑筋想办法。你再跌价的话又会出现房闹。所以现在的开发商也聪明。

说是说下半年可能形势会更好，但是实际上开发商的行动已经表现出来对后市还不是看得很好，或者说也吃不准，只能继续采取以价换量的姿态去寻找自己的市场份额。

因为人民币这样在印，房子没办法、土地没办法只有这么多，是有钱的，钞票是无限的，房子是有限的。无限的东西跟有限的东西比，有限的东西要慢慢值钱，无限的东西肯定要缩水。从这个理论来讲，买房子长远肯定看好。既然开发商看好的话，留20%作为自己的种子也不错，这也没有说他不好的道理。但在这个市场情况下，由于我销售比较好，我要提价，我认为可以多赚钱，那就错了。目前不是提价的时候，如果目前你要扫盘的话还是把它全部扫完，日光盘操作是成功的，很好的。你也不要说，今天卖掉60%、70%就可以提价了，目前应该说楼市还是比较脆弱，是非常脆弱的时期。

外来地产巨鳄入甬 本土商挑战与机遇并存

从去年开始，地产的巨鳄都在宁波附近圈地，就此现象谢总表示房企大佬入甬一直是本地开发商比较纠结的问题。首先这些大企业来对宁波的发展肯定是有好处的，这样的企业进来对房地产开发水平会有比较大的提升。但是对本地开发商来讲确实要有战略性的调整，你跟这帮企业不能比，他拿出二十个亿是很小的一个数字，而且有一些开发项目他们在做，由于他们企业比较大，所以他们在操作过程中也更有利，甚至于买下来两个月就可以动工，都不知道设计、审批是怎么做出来的，只有这种大企业才能做到。

这些大企业由于谈土地（因为它规模很大），拍卖土地保证金就三十个亿。但从十三亿保证金来说，就没有一家本地企业无法跟他竞争。他们是带方案拍卖，这个方案是它已经跟当地政府谈好了，谈好以后挂牌按照这个方案去开发，前期工作可谓做到了最好。但我们可以去做这种大企业不敢兴趣的土地和小楼盘。

本地房企跟他去拼，比如拿出一百亩土地以上的，基本中小企业想都不要想，碰都不要碰，肯定没有你的份，只能看三十亩、五十亩、六十亩。不要跟这些企业太近的同步开发，他到了哪里我们让给他，你不能跟他比。他的楼面地价一千多块钱，你拿的楼面地价四五千块钱，没法比较。所以，现阶段由于前段时间政府想把大企业引进提升本地房地产开发水平和档次，所以给这些大企业有各种各样的优惠。但是接下来可能也会还给大家一个公平的环境，不能老是这样。在公平的环境中，本地房企也可以争一争。目前来讲，大企业已经进入的区域，本地开发商要悠着点，不要跟他竞争。

房价与地价呈现倒挂 土地价格应该首先回归理性

关于目前土地市场和楼市冰火两重天这个问题，谢总表示，楼市会红火是因为开发商知道楼只能卖这个价。而土地市场会有冰冻期是因为经营土地的部门对土地的价格还没有放下架子。如果说放下架子了，土地市场可能比楼市更红火。

政府或者地方政府之所以会把土地价格维持在一定的高度，是由于土地稀缺。现在很多地方政府已经在亏钱拍土地了，原来由于市场好他的拆迁赔偿也高，土地储备的成本很高。现在让他低价卖掉他部门，或者说没人挑担。

谈到房价，谢总认为要房价回归理性，土地价格首先要回归理性。如果土地市场价格回归理性了，土地市场肯定火爆。现在已经有很多开发商都是饥饿状态，很多开发商等着要拿土地，但现在拿土地是很烫手。首先因为土地价格跟现在的楼价是倒挂的；由于它的倒挂，再从中央政府对楼市调控的预期来讲还是严厉的，如果你再继续严厉楼市还要往下走的话，那我们不是更亏了，那我还不如慢慢来，把现有的楼盘开发得好一点、完善一点，资金有的话能拖尽量拖一段时间，我们也是有策略的。所以，土地市场，关键是看土地价格。

买房踩到需要的点即可 适当考虑保障房

说到买房的时机，谢总建议如果是刚性的话，买房子按照需要去买，该出手时要出手。不是一定要踩到最低点，而是踩到你最需要的点。买房也不要一直盯着商品房这个市场，现在很大的规模是政府搞的保障房系列，保障房能进去的话可以往这个方向努力。而该改善的时候一定要等到房价最低的时候买，如果已经有能力改善了可以选择买房作为一种投资。楼市也好、房地产市场也好，长期肯定是看好，既然长期看好了，你现阶段买了以后再近两年算可能是亏了，但15年、10年以后你肯定赚，要有远期的眼光。

最后，谢总提醒购房者和搜房网网友，有钱买房还是值得的，但这个钱一定要是自己的，不要全部依靠银行借。对宁波来讲市中心、老三区的核心地块高品质的楼盘你尽管去买，买了以后肯定是保值增值的，是这个道理。你一定要今天买明天就要赚，这要不得，你也不是一个经济学，只是一个普通购房者。