艰难而又具有恐惧的2012年已经过去，在过去的一年里，有专家曾在2011年底预测2012年楼市走势时，是这样描述的：“11年楼市冷；12年楼市僵”。什么是“僵”，僵就是死的前兆，也就是说2012年中国楼市将走向死亡。这有多么恐怖啊，再加上有玛雅传说2012年将是世界末日的预言，更使得2012年在人们心里更具恐慌之感。好在今天我们已经顺利地迈过2012年，进入了崭新的2013年。
1、回顾2012年的房地产市场形势
回顾2012年中国的房地产经济到底是僵还是活，一切让事实说话。2012年第一季房地产市场确实面临严峻考验，楼市成交量一直低迷，确实有点“僵”。但是从中央政府提出稳增长和金融政策开始预调和微调，特别是实施连续三次降低银行存准金率，二次调低贷款利率，逐步放开首套房贷款利率优惠政策陆续出台以来，楼市开始明显复苏。再加上开发商采取以价换量的促销策略，从二季度开始楼市成交量上升较快，市场开始活跃。到达2012年7月份，中国各重点监控城市大面积出现成交量反弹现象，而且个别城市还出现房价上涨的势头。在这样的情况下，国务院派出多组调查组到全国各地考察调查，是否是调控措施不到位，落实执行有折扣。通过实地调查，结论是：各地的调控政策没有问题，关键是中国的人口结构和城市化建设，以及中国式的购房人文，促进产生巨大的房地产市场刚需存在。一旦购房利息成本下降，再加上压了近二年的刚需集中爆发，造成7月份这样楼市火爆的场景，但是在双线政策的严格执行下，这次需求的爆发后劲有限。只要从严控制首套房优惠利率的执行力，楼市将迅速恢复平淡稳定。后续银行确实执行了取消首套房优惠利率的政策，造成本应该活跃与火爆的九金十银时期楼市却相对清淡。在这样的形势下，地方政府可是着急了。2012年由于楼市总体低迷，土地市场无人问津，年底将临2012年的供地计划难以完成。如果这样的楼市继续低迷，地方政府的财政将会出现危机，就在这样的情况下，各地方政府开始对公积金贷款政策作微调，放宽公积金贷款审核条件，只要已经还清公积金贷款，不管你过去有无贷过公积金贷款，你还可以继续申请公积金贷款，打破了银行限贷政策中的认房又认贷的限贷政策。而且公积金贷款额度也比过去几乎放大一倍，如宁波过去公积金最高贷款额为40万元，而现在可以申请到80万元，这样一来总价在200万以下的刚需和改善型房源，成交又开始活跃。到2012年11月份全国的楼市成交量好过7月份，宁波楼市11月份的成交量比9、10月份大幅上升，仅略低于7月份水平，全年楼市走势好过2011年的总体水平。
因此讲2012年楼市不是“僵”，而是触底复苏。是楼市适应宏观调控环境下，开始坚强地复苏回暖的一年。
2、分析2013年房地产市场的走势
最近我参加了各种经济形势报告会，和房地产形势分析会。与会的大部分专家学者都看好2013年以后的经济形势，特别看好十八大后的房地产市场。当然也有持慎重态度的看好，觉得2013年还是存在着许多不确定性的因素，目前还不能盲目乐观。需要慎重看后市。但从我个人对经济形势的判断和对房地产市场发展的趋势的认知，结合有关专家观点，理出几条影响2013年房地产市场走势的政策导向：
1） “稳增长在当下成了中央经济工作的首要任务”新一届中央领导的第一个中央经济工作会议上，提出六条重点工作，第一条就是稳增长。因此，后续的预调和微调政策的落实点，肯定是对房地产行业会有一定利好。因为，保增长与稳增长唯有房地产行业的健康发展，它的带动效应最为快速最为明显。而且2012十大中国经济年度人物，有二位是我们的房地产人：王健林；郁亮。这也充分说明房地产经济在中国经济中的地位。房地产行业还是中国现阶段不可明说的支柱行业。
2） 房地产调控还是要坚持，而且可能还要长期坚持调控不动摇，必须巩固前阶段的调控成果。但是没有提出要加强，这就充分说明房地产调控的最坏环境已经见底，而且楼市通过近二年多时间的适应与磨合，已经开始坚强地回暖复苏。特别是一二线城市尤为明显。由于我国正趋于城镇化建设的高速发展期，再加上中国人特别嗜好购房的人文理念，房地产市场的刚需和改善型需求一直旺盛。目前的调控政策主要是针对投资与投机性的需求，对刚需和改善型的自住型需求，没有被打压反而有鼓励性的优惠政策，如首套房贷款利率可享受一定折扣的优惠，公积金贷款额度增大等政策，给予支持房地产市场的健康发展。所以在严厉的调控政策背景下，楼市还会坚强地复苏回暖。
3） 由于美国QE3;QE4的实施，中国的货币政策一定也会保持相对松动，中央经济工作会议对2013年的信贷规模也有放宽松的信号。这个对房地产资金密集型行业来说绝对是利好。2012年楼市的复苏，靠的就是银行下降存准金率和存贷款利率。由于2013年总体的货币政策基本面还是会保持宽松，所以后续的房地产市场，肯定继续会健康地复苏回暖。
4） 十八大后“城镇化”、“建设美丽中国”成为最热的关联词，这二个最热关键词都离不开房地产行业的贡献，所以房地产行业的发展空间还很大，虽然说像过去快速发展的黄金时代已经过去，但是由于城镇化建设的需要，房地产市场有序健康的发展起码还有白银二十年的良机。
5） 后续细分市场，差异化评估楼市已经成为行业共识。唯有房地产市场不能以全国的供应量和全国的成交量来简单地分析房地产形势，因为，房地产作为一个产品，它有明显的不可移动的特性，所以它有很强的区域特性。一二线城市由于它的需求面广，在调控政策还会严控的情况下，成交量反弹强劲。而三四线城市由于前二年开发量集中大增，需求增量又缺少可持续性，目前虽然调控政策不是太严厉，可楼市的成交状况还是不尽人意。所以楼市分析必须采用市场细分区域分析才是靠谱的。像北京的限购政策已经严厉到外地人购房必须交足60个月的社保；上海外地人购房不但要求二年以上的社保，还必须是夫妻二人同在上海工作才行。就是这样严厉的限购政策下，这二个城市的房价还是走出环比上涨的曲线。这就充分说明房地产市场有较强的区域特征，不能采用一刀切的调控政策，更不可一揽子的数据分析判断楼市走势。只有市场细分区域研究才是智慧的。
6） 中国的房地产行业基本步入大房企时代。
经过不到二十年的快速发展，中国的房地产经济从无到有，从小到大，从幼稚到成熟。现在已经成为世界上开发量第一，居民住房私有化率领先的房地产经济大国。房地产经济发展得如此之快，主要得益于中国式的购房人文与促进房地产快速发展的各项鼓励政策。在全社会形成了人人想买房，个个想开发房地产的这种疯狂场景，但土地资源有限，造成楼市长期供不应求的局面。因此房价疯涨不止，房地产经济泡沫积聚已经严重威胁中国的金融风险，和政府的执政风险。从2011年的新国八条开始，中央政府出台一系列的调控房地产市场组合拳政策。终于使中国的房地产市场这匹脱缰的野马开始归顺，不但房价涨幅有明显回落，而且房价也开始实质性地下行，近年来全国70个重点监控城市大多数城市，出现房价同比与环比双双下滑的局面。宏观调控获得了阶段性的成果。而且在这样形势下今年前三季度，万科、保利、招商、金地四家大房企公司全部实现净利润大幅增长，分别增长41.74%、10.21%、16.03%、91.91%。QE3和人民币升值帮了房企大忙，这些大房企都有在境外发放债券的资格和能力，大大地降低了企业融资成本；再加上地方政府顾忌房地产市场比较低迷，出让土地价格自然不会高企，因此，中国的大房企时代已经到来。
国内普通的开发商正常的融资成本在9%年息水平，而且开发贷款控制很严再加上附加的贷款条件融资成本在15%很正常，但是如果你能够获得境外发放债券的渠道，它的融资成本5%左右，房地产开发成本除了土地成本，利息成本是最大的成本，建造成本想要控制一点非常不易，而利息成本是分解开发商利润的快速催化剂。当下低融资成本只有大房企能做得到，小的房企无法分享。
再从获得土地招拍挂的开发能力来说事，现在有越来越多的地方政府，在城市建设的重要地块都会要求只有大房企才有竞拍资格的 竞买条款。而且由于竞买人受限，土地成交的价格自然偏低，这个楼市正在朝着一个很不公平的方向发展。小房企生存空间越来越小最终一定会退出这个市场，今后的房地产市场一定是大房企垄断场景。今天的香港房地产场景，就是明天中国大陆的房地产趋型
7） 房地产市场调控的目标进一步明确，要保增长，稳增长，就不可能打压房价，只有控制房价涨幅， 而不是要将房价回归到合理的房价收入比，我们房地产市场调控的方向和目标应该是：“努力实现房地产市场的供需基本平衡，结构基本合理，房价基本稳定，要与产业结构发展相平衡，要与社会综合发展相适应。”而不是一定要把房价调控到合理的房价收入比。有这个观点的支持，你说房价还会跌吗？而且今后的八年我们的奋斗目标是收入倍增，那房价会不增吗？！
8） 保障房的建设会在一段较长的时期内大力发展，补上民生房产的这块短板。今后的房地产市场一定是二条腿走路的发展模式，这就是坚持房地产调控不放松，加快建设保障房将是房地产行业发展的一个新格局。
受上述八大政策导向的影响，2013年楼市走势整体会好于12年，但市场会出现区域不一致和开发商感受不一致性。楼市会进一步健康有序地常态化发展。当然今年我们还要密切地关注CPI的波动，一旦通胀可能性增加，金融政策的导向就会发生改变，楼市又会收到打击，这点是2013年楼市最大的不确定性。分析楼市首先要把握宏观经济和政策导向，切记楼市一定是一个政策市。
3、2012年百隆房产公司的工作回顾
在艰难而富有挑战的2012年，我们百隆房产经历了严重资金短缺和开发产品与刚需楼市严重相悖的煎熬岁月。在全体百隆房产人的共同努力下，我们确实创造了艰难之年的精彩之举。
1）、2012年公司各项经济技术指标完成情况
（1）、实现销售收入：9.46亿
其中：阳光威尼斯一期：5.87亿
东外滩公寓：1.15亿
诺丁山郡清盘：0.35亿
小城花园清盘：0.02亿
财富中心预售：2.07亿
全公司约有47人，我公司的人均GDP达到2012.8万元，合319万美元。
（2）、实现上缴国家税收：9315.12万元
其中：东外滩项目：8160.82万元
财富中心项目：417.95万元
诺丁山郡项目：236.13万元
阳光威尼斯一期：500.22万元
我公司人均为国家创造税收达198.19万元，在坐的都是光荣的纳税人和创收人。
（3）、公司实现利润：10584.11万元（税后利润，未扣除尚未核定的土地增值税）
其中：东外滩项目实现利润：3459.42万元
诺丁山郡项目实现利润：131.38万元
阳光威尼斯项目实现利润：6993.31万元
2）、顺利实现阳光威尼斯一期的交楼工程
该工程的实施，是我们公司采用项目经理负责制实施以来，第一个从报批、建设到竣工验收，一条龙由项目负责制的实验工程，这为我公司今后扩大发展到外地开发奠定了基础。以前所有项目的报批、建设、施工到竣工验收各环节，均系动着公司各部门的每一根神经。但从阳光威尼斯一期起，大家应该感受到，整个公司只是公司某一部分的机器转的比较紧张，而其它各部门均为正态运行。这说明公司在进步，我们能够应付多个项目的平行齐进的开发能力，而且我们开发的楼盘在不断地更新与进步。我们做过郊区的山水别墅群项目—诺丁山郡，也开发过中心城市中的豪宅—东外滩花园，这次我们又成功地交出了一份精彩城市低密度别墅群项目—阳光威尼斯。未来我们还将建成城市标志性建筑—宁波财富中心。通过这几个项目的开发建设，我们百隆房产已经相对成熟，积累了丰富的房地产开发经验，为我们在复杂的环境中求生存奠定了扎实的基础。
回顾2012年我们做过很多工作，各部门在部门述职报告中均有详尽的总结，我不再一一罗列重复。
接下来重点想谈谈在新的形势下，我们百隆该走什么样的发展之路。
4、2013年百隆房产的工作思路
1）、做强。做好现有开发项目，我们有三年多时间没有拿地了，我们在2011年底开始就有拿地的准备，当时由于地方政府地价高企很难按照我们的心理价位竞得土地，期间也有过希望获得开发的民安路北侧地块，同样也是由于出让价严重高出我们的预期而未能如愿。在现在的形势下，我们想要获得一块合适的土地确实很难，所以我们要把现有的开发项目做好、做强。这是我们实实在在，可以用心开发的项目，接下来也只有财富中心和阳光威尼斯二期。所谓做好，就是要少留下遗憾，任何问题要考虑得周全，要从安全、美观、节能、环保、舒适、耐用、人性化等方面全面思考，面面俱到，尽可能做到不留下一点遗憾。
做强，就是要挖尽现有开发项目的经济效益。现有开发项目能多挖潜几千万利润，就等于多开发一个楼盘。做强，就是要树立区域标杆，创建城市或区域的标志性建筑，要在美丽中国、美丽城市建设中，为百隆房产留下美好的口碑。
2）、积极参与土地市场的招拍挂活动，争取在2013年竞得一块土地的开发权。当然我们要利用我们是外资企业的优势，用外资支付土地款，这样既可为地方政府解决引进外资的工作压力，也为我们减轻财务成本，因为目前外资的贷款利率普遍比人民币贷款利率要低一倍左右，这样我们就有优势去参与竞争。为积极稳妥储备发开土地，我们要坚持开发量过大的区域不参与原则，和宁波市区域以外不参与的原则，重点看好江东、海曙、江北、鄞州四个区的土地市场动响，多做市调工作，并且要在招拍挂的前期工作时期，参与到与政府的谈判，要求允许利用外资，最好能设定有利于我公司开发的优先条款。总之，目前应该是房地产开发企业拿地的良好时机，我们必须努力争取。
3）、2013年是财富中心开发建设关键性一年，我们要在这一年时间里，基本建成使项目具备竣工验收的初步条件。具体要求是完成市政、景观绿化施工、建筑总体竣工验收合格、供电、供水、供气等配套工程全面完工，并且具备使用条件，最多留下主楼的局部装修工程，争取该项目能在2014年6月30日前通过综合验收备案工作。该项工作为工程部在2013年的重头任务，必须努力实现这一奋斗目标。
4）、阳光威尼斯二期的开工建设，是我公司在2013年又一个重头戏, 。该项目在2013年要完成地下室施工，并且所有建筑总体争取建到3层以上，具备领取预售许可证条件。要完成这样的目标，我们现在就要抓紧做好开工前的一切准备工作，特别是外立面干挂的设计，施工的招投标等工作，要抓紧落实。该项目等于我们在余姚再去建造一个东外滩，所以我们应该是有经验的，但决不可轻视，我们东外滩的建设周期过长，在阳光威尼斯二期实施中，我们一定要拉紧进度这根弦，确保安全，保质按时完成开发建设任务。本项目的具体实施，由阳光威尼斯项目组全权负责，公司各有关部分重点做好服务、监督、审计等工作，确保阳光威尼斯二期在2013年底申领到预售许可证。
5）、2013年的营销工作思路。在复杂多变的市场环境下，2013年我们的营销策略是：“以价换量，求生机；坐稳江山，求效益。”怎么解释这一策略呢？我们以财富中心项目为例，该项目银行贷款约5.6亿，财务费用1.4亿，也就是我们要以价换量，促销售确保有7亿资金汇笼，这样起码要用“以价换量”的销售策略获得10~12亿的总销收入，才有可能回笼资金7亿，这样财富中心项目才有坐稳江山的可能。余下来的约15亿销售额我们可以挺着卖，争取多出经济效益。有可能余下的15亿存量会变成18亿或20亿，这就是“坐稳江山，求效益”。
根据这样的销售策略，我们对阳光威尼斯项目，综合一期、二期各自优势，将对二期的90㎡以下刚需户型采用以价换量的销售策略。一期余下的28栋单独产品也采取适当的优惠政策搞促销，把二期的建设成本所需要的投入资金，通过快速回笼资金营销手段，确保阳光威尼斯二期也能“坐稳江山”。接下来沿江一线大宅可以挺着销售，为公司多创经济效益。
去年我们为了渡过资金短缺的困难期，把东外滩余房也采取以价换量的办法汇笼了资金，解决了燃眉之急。事到今年东外滩除二套商铺要加强促销以外，精装小户型可以租售结合，未必采用低价促销，因为东外滩早已经稳坐钓鱼台。实际上房地产开发企业，确实应该保留部分物业经营出租。这与行业发展的客观规律相呼应，具有成熟的房地产市场的国家和地区，其房地产开发企业不只是销销房产，他们一定会有一部分物业留下作为租赁经营用房，所以我们也应该学习这样的经验，因为楼市长远一定看好，不急于用钱持有房产搞租赁，绝对是房地产开发企业应该去尝试的一条新路。这项任务由营销部负责，在2013年一定要有起色，完成租金收入超过250万。
6）、进一步加强成本预控，监控和核准责负制，对在建和将建的财富中心和阳光威尼斯二期项目，要严格实行成本预算监控制，将成本控制层层分解落实到各部门各负责人，做到事先有预算、实施有监控、完工有核算、结果有考核、职责分明、层层落实，将成本控制和成本核算落实到每个责任部门和责任人。这项工作由财务部负责编制成本控制大纲，工程部的预算部负责监控、核算，考核由财务部负责。我们从诺丁山郡项目实施成本预控以来，总成本组成基本可控，但后续的核定与考核没有严格执行。2013年在这项工作中，我们要有所达破，加强公司的成本管理工作。
7）、加强安全生产和文明生产建设。目前我们在建的二个项目，均位于城市中心位置，特别是财富中心项目，切实加强安全与文明施工建设。2013年要确保零事故，工地现场要保持无扬尘，货物堆放有序，排除一切安全隐患，创造一个文明、整洁、安全的施工现场，要多为周边老百姓着想，我们要有承担社会责任的勇气，努力做好两个工地的安全施工和文明施工。
8）、加强员工培训，提升员工素质。强化提升员工素质是我在每年的工作报告中必提的条款，通过几年来努力，员工素质确实有较大进步。比如我们工程部经理俞芳芳，从一个普通资料员，通过自身的努力和公司培养，现在不但对工程造价、合同议订、招投标组织实施等方面工作均得心应手，是一名完全合格的工程部经理。还有阳光威尼斯项目经理覃昊、合约预算部副经理赵鹏英等，都是我们这几年靠自身努力和公司给的平台，磨练出来的能力较强的部门经理进步很快。但是他们的大多数都不是科班出身，实际工作能力已经基本到位，但是自身的技术职称尚未达标，还需要进一步努力。今年我公司有二位同志考出了中级职称，林琳考出经济师，叶珊珊考出统计师，我想再通过二年努力，公司的重要岗位员工一定要有中级以上职称才可信任，否则会被淘汰，现在还没获得专业职称的又身居公司重要岗位的员工，你特别要注意了，之前我们已经多次强调，员工考职的重要性与必要性，可是你几年来还是原地踏步，只要公司一有减员指令，减的可能就是你了，希望公司每个员工积极参与培训考职，向叶珊珊、林琳、戴丽等同事学习，早日获得相应的技术职称。
同志们！艰难而又富有希望的2013年已经来到，我们要继续以“居住人性化，环境生态化”的开发理念做好，做强。我们所开发的每一个楼盘，必须继续弘扬“朝气、创新、可靠”的企业文化，在这充满挑战的2013年，用我们百隆人的聪明才智再创新的辉煌。
最后祝大家新年快乐，万事如意，谢谢大家
谢耀生
二O一三年一月
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