“两会”召开之前，国务院紧锣密鼓地发布了房地产调控“新国五条”及其细则，一石激起千层浪。2013年3月11日，宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生接受了《家居》杂志采访，谢总详细解读了“新国五条”及其六条（通知）细则，阐述其对宁波房地产业的影响，并预测了2013年宁波楼市走向。

 

    家居：谢总，你好！

    谢耀生：你好！

    家居：2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。“新国五条”及其细则与之前国务院推出的房地产业政策相比，有哪些不同？

    谢耀生：“新国五条”在具体内容层面实在没有特别的新意，核心内容仍是强调‘抑制投机投资性需求，满足合理住房需求’，如要求地方政府公布房价控制目标，落实地方政府控房价责任，加大差别化信贷和税收政策等，都是此前政策的延续。但是，此次政策对于房地产业的规范、整治力度更强了。

“新国五条”的出台，明确了房产业的发展目标与方向，更加有利于房地产业制度化发展。政府制定相关的房地产政策由之前的不定性，随意性向稳定性，常态化转变，更加明确了政府的角色与职能。

    家居：“新国五条”及六条通知中，最受人们关注应当是二手房售房转卖征收20%个人所得税，您怎么看这次征税？

    谢耀生：从国务院层面来看，其职能应该是提出相关的建议，具体政策的制定应该下放到各地区。针对二手房交易征收20%的个人所得税，一部分税收会转嫁到购房者身上，从而继续推动房价走高，最终打击购房者的信心。

但是，住建部政策研究中心秦虹细化解读国务院的六条通知，针对征收20%的税收作出的解释，是对“新国五条”有力的修正。住建部政策研究中心主任秦虹表示：2006年国税总局的文件规定，对出售自有住房，并计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；同时，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这一政策实际上对改善性需求有一定的优惠，应继续坚持执行，切实达到‘支持合理住房需求，抑制投机性需求’的政策目的。

因此，“新国五条”与之前的“限购令”政策结合起来，就比较合理。对于“卖一买一”，改善居住环境的购房人群而言，可以通过“退税”的政策来弥补差价。但是，针对握有“多套房”的炒房者征收一定的税收也是很合理的。将所得税收投入到廉租房，经济适用房等公益性房产的建设，有利于社会稳定。但是，它的不合理性只是会推高我国的离婚率，因为它还是以家庭为计税标准，所以人们会用离婚来炒作曲线避税。政府在制定政策法规时，也一定要以个人为单位，要考虑到民众的文化心理因素。

   家居： 这次“新国五条”及其细则的出台会给宁波楼市带来哪些影响？

   谢耀生：实际上“新国五条”只是将原来已经有的调控政策再次重声，而且要求制度化，如第一条“健全稳定房价工作问责制”就是要各地方政府按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房的价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。这就是调控房地产稳定房价需要制度化建设。从这点来讲，对宁波楼市不会有太大的影响。

宁波当前的房产市场基本符合国务院提出的三个平衡的目标，即：供需平衡，结构合理，房价基本稳定。蛇年开春以来，宁波房价基本都是在同比下降的趋势，楼市还是寒冷，不能再受打击。这次调控政策不搞一刀切，而是要求各地方政府根据各自的房价走势，出招控制房价趋于基本稳定。因此，宁波不可能出台更加严厉的调控政策。

在宁波地方细则还没出台的这段时间里，二手房市场一定会红火，有多套房的人会在细则出台前集中抛盘，成交量会大幅上涨，成交价格相对会比较下行。另外本次“新国五条”，还给我们放出一个利好的信号，就是再也不提把房价降到合理价位，而是明确要调控房价做到基本稳定。这是很大的利好，因为这样楼市才会稳定健康的发展，我们希望楼市能有一个稳定有序健康的发展空间，说明现在的房价是合理的，只要宁波楼市房价基本稳定，政策一定也相对稳定。所以宁波楼市还是会走复苏回暖的行情。

   家居：“新国五条”以及六条细则出台后，宁波百姓应如何做出选择？

   谢耀生：在宁波地方细则还没出台的这段时间里，二手房市场一定会红火，有多套房的人会在细则出台前集中抛盘，成交量会大幅上涨，成交价格相对会比较下行。对于抱着以“改善生活”为目的的首次购房或者“卖一买一”的购房者而言，现在购置二手次新房是最好的时机，你去砍价10%一般房东都会愿意。但是，假如你以投资为目的去购房的话，建议你应谨慎选择住宅板块的投资，可考虑商业板块（地段优质）的房产，这将是未来房地产业投资的新方向。

   家居：宁波楼市未来的前景会怎样？

   谢耀生：国家政策的制定需要考虑“区域化”因素，各区域之间发展不平衡，房地产市场情况存在差异。“一刀切”式的法律法规，不符合各区域的实际情况。宁波新政的落地也肯定会照顾到方方面面的问题，20%我们实施，但是怎么样实施，我们应该也有自己的办法。当前宁波的房产市场基本符合国务院的三个平衡的目标，只是存在着一部分超过房屋供给的“刚性需求”。因次，宁波政府在制定相应的政策法规时，应该以宁波房产业实际情况做为考量。

     在“新国五条”与六条细则出台之前，宁波二手房交易市场出现“井喷期”。过了这个“井喷期”，二手房成交量会明显下降。一部分改善居住条件的购房者，难以卖掉手中的房子再转而去买新房，对于一手房交易市场难免拖累。未来的宁波楼市将会经历一个平淡的“超前成交的过渡期”。

    宁波楼市经历过将近一年的“寒流期”，目前正在缓慢地复苏、回暖。1月份呈现年末翘尾行情，2月份在政策“吹风”下，楼市复苏的信心遭受了一定的冲击。未来几个月内，宁波楼市会经历一段“寒流”期，房产业市场相对平淡。但是，这个“寒流期”相比“限购令”的影响应该会来的短暂。